פינוי בינוי

 

במאמר זה ננסה להבין מדוע פרויקטים רבים של פינוי בינוי אינם יוצאים לדרך. האם הדיירים הסרבנים הם עיקר הבעיה של הפרויקט, או שמא מדובר כרגיל בבעיות בירוקרטיות כאלו ואחרות.

פרויקט פינוי בינוי

מי מעכב את פרויקט פינוי בינוי הדיירים, היזמים או הבירוקרטיה?

מטרתו העיקרית של פרויקט פינוי בינוי היא להרוס בניינים ושכונות ישנות המכערות את פני העיר ולבנות במקומן שכונות מודרניות. פרויקטים אלו הינן חלק מהמדיניות הממשלתית של התחדשות עירונית. מדיניות זו אמורה לעזור לא רק לשיפור פני העיר ותדמית העיר, אלא גם להוסיף יחידות דיור חדשות ולתת מענה לחלק מבעיית הדיור הקיימת בתוך הערים המרכזיות. השאלה היא האם באמת הפרויקט פינוי בינוי ממלא את ייעודו?

האזורים המוכרזים כשטחים של פינוי בינוי הם בדרך כלל שכונות ישנות, שכונות שמצבן הכלכלי הוא בכי רע, או שכונות שבהן מספר הדיירים הוא מועט ביותר. אזורי פינוי בינוי מקבלים גם פטור מהיטל השבחה, הטבות במיסוי ובדרך כלל גם תוספות של זכויות בנייה. הטבות אלו מעודדות את פעולת היזמים שצריכים בראש ובראשונה לשכנע את כל הדיירים לחתום על הסכמתם לפרויקט פינוי בינוי.

האם הדיירים הם אלו שמעכבים את פרויקט פינוי בינוי?

דיירים המסכימים להשתתף בפרויקט של פינוי בינוי מקבלים בדרך כלל דיור חלופי, טוב הרבה יותר, באותו מתחם שבו הם מתגוררים ולפעמים גם באזור אחר, הדבר תלוי בהסכם שנחתם בינם לבין היזמים. השלב של קבלת הסכמת הדיירים לביצוע פרויקט פינוי בינוי הוא על פי רוב אחד השלבים הבעייתיים ביציאת הפרויקט לדרך.

היזמים של הפרויקט נמצאים פעמים רבות בהליך מייגע ומורכב של משא ומתן, על מנת לשכנע את הדייר לחתום על ההסכם שיאפשר ליזם לקבל את ההיתר להרוס את המבנה ולבנות במקומו מבנה חדש.

חוק "הדייר הסרבן" יכול לעזור במקרה שיש רק דייר אחד המסרב להשתתף בפרויקט פינוי בינוי. עיתון גלובס דיווח כי לאחרונה דיירים שתבעו דיירת בסכום של 20 מיליון ש"ח, בגלל סירובה לחתום על ההסכם, הצליחו לגרום לדיירת בסופו של דבר להסכים לפרויקט. מדובר ב- 31 דיירים בנווה מונסון שרצו להצטרף לפרויקט פינוי בינוי של חברת אשדר. הדיירת הבינה בדיון שהתקיים בבית המשפט, כי סיכוייה לזכות בתביעה נגדה קלושים והסכימה לחתום עם החברה.

מי מעכב את פרויקט פינוי בינוי לדעת יזמי הנדל"ן?

וועדות מחוזיות יכולות לדחות את התוכניות של פינוי בינוי, למרות הסכמת הדיירים, לפעמים בגלל מסקנת אנשי הוועדה שהפרויקט יפגע בשימור ערכים היסטוריים, ערכים תרבותיים או ערכים סביבתיים. במקרים אלו הוועדות המחוזיות יכולות להמליץ - במקום הריסה ובנייה מחדש - שימור הבניין או שכונה מסוימת.

יזמים רבים טוענים שלא הדיירים הישראלים הם ששמים מחסומים בפני יציאת הפרויקט לדרך, אלא גורמים כגון: מסלול התכנון, חוסר תמיכת הרשויות או הועדה המחוזית, חוסר באנשי מקצוע בתוך הוועדות המקצועיות אשר מעכב את אישור הפרויקט וכדומה, הם הגורמים העיקריים לעיכוב הפרויקט.

בעיות אלו ובעיות דומות להן גורמות שרק אחוז מועט מהבניינים שניתן להחיל עליהם את פרויקט פינוי בינוי באמת נכנסים לפרויקט.
אם הממשלה רוצה באמת להוסיף דירות חדשות לשוק הנדל"ן בזכות פרויקט זה, היא תצטרך למצוא פתרון יעיל גם לבעיות הבירוקרטיות וגם לבעיות הקשורות לועדות המחוזיות.

מאת חברת התיווך ישראנט נכסים מומחית בשיווק ויזום פרויקטים בנדל"ן.